隨著國內(nèi)城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同時(shí)，人口“數(shù)量紅利”也開始轉(zhuǎn)向“質(zhì)量紅利”。城市綜合體的新命題是什么呢?

　　一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是需要在定位、概念規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)運(yùn)營每個(gè)階段都有理性的分析和落地策略。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目的是用以經(jīng)營性為主還是銷售性為主?但無論那種定位策略，其最終都離不開產(chǎn)業(yè)(業(yè)態(tài)組合適對銷)、物業(yè)(規(guī)劃布置合理)、營業(yè)(運(yùn)營適應(yīng)性持續(xù))，這樣商業(yè)地產(chǎn)才有價(jià)值的可持續(xù)。

　　一、項(xiàng)目周邊交通、規(guī)劃功能、客流分析

　　商業(yè)項(xiàng)目周邊的交通資源、功能業(yè)態(tài)以及客流資源是其最基本的設(shè)計(jì)條件，也即先研究：車從哪里來、什么人會(huì)來、人從哪里來、人來干什么的問題。這也是設(shè)計(jì)商業(yè)外部動(dòng)線的初始條件，是商業(yè)外部屬性、功能分區(qū)的條件。我們稱之為設(shè)計(jì)外部三點(diǎn)三線與空間。

　　所謂三點(diǎn)三線是客流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)、車流集散點(diǎn)以及與之對應(yīng)的動(dòng)線關(guān)系，而外部空間設(shè)計(jì)是解決不同的商業(yè)性能屬性和空間場所屬性問題。比如大型主干道路適宜于大體量商業(yè)空間，同時(shí)也需要昭示性的商業(yè)立面，而小型的道路條件往往適宜于情景化的商業(yè)空間，如果有外部景觀資源，所對應(yīng)的商業(yè)空間也應(yīng)該特別針對性設(shè)計(jì)。

　　二、項(xiàng)目功能解析

　　體驗(yàn)化的轉(zhuǎn)變

　　——從身體的物理性體驗(yàn)向文化和精神層面的體驗(yàn)轉(zhuǎn)變

　　項(xiàng)目擬建約十萬方的體量規(guī)模，包括綜合商業(yè)MALL和街區(qū)商業(yè)，按人均0.8-1.2平米測算，本項(xiàng)目應(yīng)為祥光新城的核心商業(yè)圈。

　　不管是MALL還是街區(qū)，其商業(yè)設(shè)計(jì)同樣離不開業(yè)態(tài)性質(zhì)、空間動(dòng)線、運(yùn)營適應(yīng)性三個(gè)問題。即使是用于銷售型的物業(yè)，也應(yīng)該符合這些基本原則的合理性。不少開發(fā)商立項(xiàng)時(shí)，只有一個(gè)訴求——就是“商鋪全賣回現(xiàn)金”。銷售型商鋪通常會(huì)切割成小單元以求“總價(jià)低、好去化”，尤其是全銷型，沒有規(guī)劃運(yùn)營時(shí)的蓄客類主力店、次主力店，清一色的小商鋪往往好賣不好經(jīng)營。建成后坪效低下，無法解決“蓄客”(招攬顧客流量)商鋪與“蓄金”(高租金招財(cái))商鋪的組合，業(yè)態(tài)組合難、商家經(jīng)營不持續(xù)，最后慘淡蕭條、人去樓空，最終也無法體現(xiàn)商業(yè)的真正價(jià)值。

　　運(yùn)營利好是商業(yè)的本質(zhì)核心。不管是經(jīng)營為主，還是銷售為主，是MALL或是街區(qū)等空間形式，也同樣應(yīng)考慮在未來招商經(jīng)營利好為原則，對“蓄客”商鋪與“蓄金”商鋪的有效搭配，形成不同屬性的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　主題化、娛樂化、新業(yè)態(tài)是定制商業(yè)的訴求。

　　沒有特點(diǎn)特色的商業(yè)是沒有競爭力的。項(xiàng)目通過商業(yè)自持商業(yè)MALL和街區(qū)之間組合，錯(cuò)位互動(dòng)。同時(shí)以商業(yè)IP主題化、文化體驗(yàn)作為商業(yè)空間的設(shè)計(jì)主題，形成新城商業(yè)中心的特色。

　　三、MALL平面規(guī)劃

　　商業(yè)MALL總體地上體量4-5萬平米。如此中等規(guī)模的商業(yè)中心，如果按完全集中化設(shè)計(jì)的方法，會(huì)缺少新城屬性的體驗(yàn)感，所以在不同的方案嘗試中，我們最終推薦的是體驗(yàn)化、情境化與集中空間的結(jié)合形式，即：采用集中MALL、情景BLOCK圍合中心商業(yè)庭院的空間組合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商業(yè)形態(tài)。提倡慢生活、情感化的商業(yè)體驗(yàn)。

　　在臨東側(cè)光明大道、南面祥光路設(shè)計(jì)集中而昭示性強(qiáng)的立面形態(tài)，也是商業(yè)MALL的城市性表達(dá)面。西側(cè)靠近中興廣場處設(shè)置以餐飲等休閑主力店為業(yè)態(tài)的情景BLOCK，結(jié)合每層的甲板綠色休閑平臺(tái)，形成外部廣場人流與內(nèi)部商業(yè)內(nèi)庭的充分互動(dòng)和交流。北側(cè)具備昭示性、人流量均較弱的特性，規(guī)劃設(shè)計(jì)以超市、兒童游樂等生活型主力店的形式空間，形成帶動(dòng)?xùn)|南側(cè)金銀鋪的商業(yè)動(dòng)線。同時(shí)北側(cè)也是主要服務(wù)性動(dòng)線的落位空間。

　　外部人流集散點(diǎn)：

　　西街角的入口廣場、西側(cè)通透可穿越的情景廣場、中心中庭廣場。過大的廣場會(huì)削弱步行通達(dá)性和消費(fèi)沖動(dòng)，而過小的廣場又不能解決集散和引導(dǎo)作用，廣場的尺度也是設(shè)計(jì)應(yīng)充分考量的問題，應(yīng)在高寬比、視覺距離和空間性能之間形成良好的匹配。

　　車流集散點(diǎn)：

　　以近北側(cè)三個(gè)面的三個(gè)車行出入(實(shí)施中可分進(jìn)出口單控)，以避免來店的排隊(duì)、出店的擁擠狀況。物流集散點(diǎn)：結(jié)合主力店以MALL的北面為主。

　　在形態(tài)上采用傳統(tǒng)和現(xiàn)代結(jié)合的手法，街道空間主次結(jié)合、寬窄結(jié)合、收放結(jié)合，以利于不同業(yè)態(tài)的組合運(yùn)營，也擁有特色鮮明的商業(yè)空間屬性。